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实现抵押担保的路在何方

来源: 时间:2019-01-21 17:41:53

实现抵押担保的路在何方?

近日,读者孙某咨询,他于2008年7月份与赵某签订借款合同,由赵某向其借款30万元,借款期限为1年。在借款合同中约定赵某以其100平方米的房屋作抵押担保,没有约定抵押权实现方式,之后在房管局办理了抵押权登记手续。现在已到还款期限,赵某以各种理由拒绝还款。在这种情况下自己如何去实现抵押 权,以保证不受损失?   另外还有一些读者也咨询了类似的问题,如:如何办理抵押权?在主债务人不能履行时如何以最稳妥合法的方式实现抵押权?以后想实现抵押权如何诉讼,采用哪种诉讼方式?目前法律依据及法律实务如何操作?在借款等合同要想约定抵押权应注意哪些问题?   [律师解答]根据2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》的规定,对此这种问题应综合从以下几方面操作:   一、约定抵押权后,房产等抵押应办理登记系最有保障的措施   目前随着借款、欠款等民事行为的活跃,更多的当事双方都愿意采取房产等财产抵押方式来使借款行为得以成立。在书面约定抵押担保物权时,应注意:首先在书面协议中约定债务人以位于某处的房产证号为某号的房产为主债务提供抵押担保,另外还应进一步约定抵押权的实现方式:是作价,是拍卖,或是变卖?   另外,对于抵押担保,符合特殊规定的抵押还应依法办理抵押登记备案。防止主债务人对同一担保财产多次抵押,在抵押担保实现时影响债权人利益。如《中华人民共和国物权法》第187条就规定:“以本法第180条第1款第一项(建筑物等)至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”   二、关于实现抵押权的程序问题   在抵押权实行的法理上有自救主义和司法保护主义两种,前者允许抵押人和抵押权人协商实行抵押权,国家通常不干预;后者不允许抵押人和抵押权人私自实行抵押权,抵押权的实现必须有法院等机构裁判或决定。   就我国抵押权实行的实践来说,以自救主义方法行使抵押权成功的并不多,抵押权人大多都求助司法程序。原因在于我国关于抵押权实行的配套措施欠缺,在抵押财产不移转占有的特点下,抵押人如果不配合抵押权人实行抵押权,抵押权人实际上不可能对抵押财产实施变卖或拍卖,只能求助于司法程序。所以我国实际上实行司法保护下的自救主义。   这里的自救指《物权法》第195条第2款规定:“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。对此应注意:   1、协商抵押权并不是抵押权人提起诉讼的前提,抵押权人可以在实行条件成熟后,直接向法院起诉,而不必先花费时间与抵押人协商。   2、这里规定的是请求人民法院拍卖、变卖抵押财产,而不是申请法院就抵押权的实行进行裁判决。   结合以上实务分析,孙某在赵某一年后仍不偿还借款的情况下,按协议实行抵押权条件已经成熟,因没有约定实现方式,可以向法院请求拍卖或变卖,而不是走诉讼裁判程序。BJ09